¿Cómo funciona esta calculadora?
Esta herramienta analiza la rentabilidad de comprar una vivienda para alquilarla. Combina el coste total de la operación (precio, gastos e impuestos, reforma) con los ingresos del alquiler y los gastos anuales, y calcula varias medidas de rentabilidad, con o sin hipoteca.
Los datos que introduces son:
- Precio y gastos de compra: el precio de la vivienda más impuestos (ITP o IVA), notaría y registro, que puedes meter como porcentaje o importe fijo.
- Reforma: la inversión adicional para poner el inmueble en alquiler (opcional).
- Alquiler y gastos: los ingresos mensuales y los gastos anuales (IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, gestoría).
- Financiación: importe de la hipoteca, tipo y plazo, si la operación se apalanca.
Conceptos clave
Rentabilidad bruta
El alquiler anual dividido entre la inversión total, sin descontar gastos. Sirve para una primera comparación rápida entre inmuebles.
Rentabilidad neta
Igual que la bruta, pero restando los gastos anuales de la propiedad. Refleja mejor la rentabilidad real antes de financiación.
Cash-on-cash (rentabilidad sobre capital propio)
El flujo de caja anual que queda tras pagar la hipoteca, dividido entre el dinero de tu bolsillo (la entrada más gastos). Mide el rendimiento de tu capital cuando usas financiación.
Payback
Los años que tardarías en recuperar el capital propio invertido con el flujo de caja neto que genera el alquiler.
Rentabilidad total y anualizada (con venta)
Si rellenas el bloque de venta, la calculadora suma los flujos del alquiler y la plusvalía al vender (descontando gastos de venta y la deuda pendiente de la hipoteca) sobre tu capital propio. La rentabilidad anualizada expresa ese resultado como un porcentaje medio por año, para poder compararlo con otras inversiones.
Preguntas frecuentes
¿Incluye los impuestos sobre el alquiler (IRPF)?
No. El cálculo es antes de la tributación de las rentas del alquiler. La fiscalidad depende de tu situación personal y de posibles reducciones; conviene consultarlo con un asesor fiscal.
¿Tiene en cuenta los meses sin inquilino (vacancia)?
No de forma automática. Si quieres ser prudente, reduce el alquiler mensual para reflejar una ocupación inferior al 100 %.
¿Qué porcentaje pongo en los gastos de compra?
Varía según la comunidad autónoma y si la vivienda es nueva (IVA) o de segunda mano (ITP). Como referencia orientativa se suele estimar en torno al 10-13 % del precio, pero verifica el tipo aplicable en tu caso.
¿Cómo calcula la rentabilidad si vendo el inmueble?
El bloque de venta es opcional. Asume que el inmueble se revaloriza al porcentaje anual que indiques, descuenta los gastos de venta y cancela la deuda pendiente de la hipoteca, y suma los flujos del alquiler durante el periodo. Es una estimación simplificada (alquiler constante, sin IRPF ni plusvalía municipal detallada); para un cálculo fiscal exacto consulta con un asesor.